Immobilien-Infodienst

12.10.2017

Unerlaubte Vermietung der Wohnung an Touristen

Immobilien aktuell

Wer eine Wohnung ohne Genehmigung des Vermieters an Touristen vermietet, der riskiert eine fristlose Kündigung. Eine vorherige Abmahnung entfällt, da in diesem Fall der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten so schwerwiegend verletzt hat, dass das Vertrauensverhältnis zerstört ist. So entschied das Landesgericht Berlin in dem Fall eines Mieters, der für zwölf Tage seine Wohnung an Touristen vermietet hatte, ohne die Genehmigung des Vermieters einzuholen. Auch der Einwand des Mieters, dass nicht er, sondern seine Ehefrau während seiner Abwesenheit die Vermietung vorgenommen hatte, änderte nichts am Urteil der Richter.

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06.10.2017

Trends bei Gewerbeimmobilien

Wo die Nachfrage steigt

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21.09.2017

Mietkürzung bei Schimmel

Immobilien aktuell

Mieter haben das Recht, bei Schimmelbildung in der Wohnung die Miete zu kürzen. Dies setzt aber voraus, dass der Mieter den Schimmel nicht verursacht hat oder nachweislich Baumängel der Grund sind. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach dem Umfang des Schimmels, der damit verbundenen eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit der Mietsache und nach den gesundheitlichen Gefahren. Dabei ist auch zu berücksichtigen, inwieweit den Mieter eine Teilschuld trifft. In einem aktuellen Fall hatte das LG Hannover eine Mietminderung von zehn Prozent als gerechtfertigt angesehen, da der Mieter für die Schimmelbildung und den muffigen Geruch in Bad, Küche und Schlafzimmer mitverantwortlich war. Das LG Berlin sah in einem anderen Fall eine Mietminderung von 80 Prozent als gerechtfertigt. Hier war die Wohnung ohne Schuld des Mieters so stark vom Schimmel betroffen war, dass sie kaum mehr zu nutzen war.

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15.09.2017

Einbruchschutz

Haus und Wohnung richtig sichern

Die Zahl der Haus- und Wohnungseinbrüche nimmt zu. Eigentümer bzw. Mieter machen es den Dieben meist durch mangelhafte Sicherheitsvorkehrungen unnötig einfach. Auch eine Einbruchdiebstahlversicherung mit einer ausreichenden Schadensabdeckung (häufig in der Hausratversicherung enthalten) ist ratsam. Die Prämie dafür können Sie senken, wenn Sie eine vom Verband der Sachversicherer anerkannte Alarmanlage eingebaut oder Ihre Türen und Fenster gut gegen Einbrüche gesichert haben.

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07.09.2017

"Besenreine" Wohnung

Immobilien aktuell

Viele Wohnungen müssen laut Mietvertrag nach dem Auszug „besenrein“ übergeben werden. Doch was ist darunter zu verstehen? Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes heißt es, dass die Wohnung mit einem Besen grob gereinigt werden muss. Der Mieter hat seine Pflicht erfüllt, wenn er grobe Verschmutzungen beseitigt hat. Die Formulierung „besenrein“ begründet keine spezielle Reinigungsverpflichtung.

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01.09.2017

Mieterauswahl

Wie Sie sich vor Ausfällen schützen

Medienberichte über sogenannte „Mietnomaden“ verunsichern immer wieder die Vermieter. Glücklicherweise handelt es sich hier nicht um ein Massenphänomen, so dass bei den allermeisten Mietinteressenten auch von einem Interesse an einem langfristigen und guten Verhältnis ausgegangen werden kann.

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24.08.2017

Fahrradstellplatz

Immobilien aktuell

In Mehrfamilienhäusern ist es nicht immer einfach, eine Abstellmöglichkeit für Fahrräder zu schaffen. Doch wohin mit dem Fahrrad, wenn es weder vor dem Haus noch im Hinterhof vernünftige Abstellplätze gibt? Grundsätzlich haben Mieter keinen Rechtsanspruch auf einen Fahrradabstellplatz. Sind keine Stellplätze für das Fahrrad vorhanden, dann dürfen Mieter hierfür den Flur als Abstellplatz nutzen. Jedoch darf das Fahrrad niemanden behindern und keine Fluchtwege blockieren. Alternativ kann das Fahrrad auch in der Wohnung oder auf dem Balkon abgestellt werden. Wenn jedoch vernünftige Fahrradstellplätze z. B. im Hof oder Keller vorhanden sind, dann muss der Mieter diese auch nutzen. Er darf dann sein Fahrrad nicht „wild“ vor dem Haus oder im Flur parken, wenn der Mieter dies untersagt hat.

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17.08.2017

Eigenleistungen am Bau

Maximal zehn Prozent Muskelhypothek

Auch wenn die Hypothekenzinsen im Keller sind, die Kosten für Material und Handwerker kennen nur den Weg nach oben. Eigenleistungen am Bau können dazu beitragen, die Kosten zu senken. Wer handwerklich geschickt ist, kann bis zu 25.000 Euro sparen. Das wissen auch viele Bauträger und rechnen gerne die „Muskelhypothek“ von vornherein in ihre Kalkulation ein. So ist der Preis auf den ersten Blick günstig. Als Bauherr sollten Sie vor der Vertragsunterzeichnung sorgfältig sämtliche Vertragsklauseln lesen. Manche Verträge sind unpräzise formuliert, beinhalten falsche Klauseln oder verzichten bewusst auf bestimmte Formulierungen. Wer unsicher ist, sollte fachkundigen Rat einholen.

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10.08.2017

Garage nicht einzeln kündigen

Immobilien aktuell

Ist in einem Mietvertrag einheitlich geregelt, dass der Mieter sowohl die Wohnung als auch eine dazugehörige Garage mietet, dann muss er die Kündigung für die Garage nicht hinnehmen, so das Urteil der Richter des Amtsgerichts in Schwelm. Im aktuellen Fall hatte ein Mieter eine Wohnung und eine Garage gemietet. Der Mietvertrag wies den Mietpreis für Wohnung und Garage separat aus. Zudem enthielt der Mietvertrag eine Klausel, wonach die Garage von beiden Seiten separat gekündigt werden konnte. Die Vermieterin kündigte die Garage – allerdings ohne Erfolg. Nach Ansicht der Richter ist von einem einheitlichen Mietvertrag auszugehen. Der separate Ausweis der Garagenmiete im Mietvertrag sowie die gesonderte Kündigungsklausel für die Garage ändern daran nichts. Hätte die Vermieterin für die Garage einen eigenen Mietvertrag abgeschlossen, dann wäre die Garagenkündigung wirksam gewesen.

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04.08.2017

Zinsabsicherung – Forward Darlehen

Planungssicherheit für die Zukunft

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27.07.2017

Das darf der zukünftige Vermieter nicht fragen

Immobilien aktuell

Bezahlbare Mietwohnungen in attraktiven Lagen sind begehrt. Um aus der Vielzahl der Interessenten den zukünftigen Mieter herauszufiltern, fordern immer mehr Vermieter beim ersten Besichtigungstermin umfangreiche Selbstauskünfte ein. Die Vorgaben des Datenschutzgesetztes werden dabei nicht selten missachtet. Im Folgenden erfahren Sie, was der zukünftige Vermieter fragen darf und was nicht.

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20.07.2017

Neues Bauvertragsrecht ab 1. Januar 2018

Mehr Schutz für Bauunternehmer und Verbraucher

Bauen birgt erhebliche finanzielle Risiken. Künftig sollen insbesondere kleine Bau- und Ausbaubetriebe sowie private Bauherren besser geschützt werden. Dazu wurde das Werkvertragsrecht im BGB mit Wirkung vom 1. Januar 2018 geändert (s. BGBl. I, Nr. 23 v. 4.5.2017). Sie können das neue Bauvertragsrecht, das für Neu-, An- und Umbauten gilt, aber auch schon vorher vereinbaren. Lesen Sie mehr.

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13.07.2017

Kleinreparaturen

Immobilien aktuell

Der Bundesgerichtshof hat 2015 in einem Urteil entschieden, dass Mieter nicht für Kleinreparaturen aufkommen müssen, wenn sie die Wohnung in einem unrenovierten Zustand übernommen haben. Das Landgericht Berlin ist nun noch einen Schritt weitergegangen und hat entschieden, dass Mieter auch dann keine Kleinreparaturen bezahlen müssen, wenn sie die Wohnung renoviert übernommen haben.

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06.07.2017

Smart Home

Intelligentes Energiemanagement für Gebäude

Smart Home ist mehr, als über Smartphone, Tablet oder PC Geräte im Haus (Wohnung oder Büro) fernzusteuern. „Intelligente“ (smarte) Technologie in Gebäuden ermöglicht insbesondere, den Energieverbrauch automatisch anzupassen. Eine solche Gebäudeautomation auf der Basis digitaler Technologien ist ein wichtiger Baustein für das Gelingen der Energiewende. Und sie rechnet sich.

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29.06.2017

Hygiene ist nicht jedermanns Sache

Immobilien aktuell

Beim Thema Hygiene gibt es durchaus unterschiedliche Vorstellungen. Und das nicht nur zwischen Vermieter und Mietern, sondern auch bei den Gerichten. Im zugrundeliegenden Fall war die Wohnung einer Mieterin derart verdreckt, dass der Vermieter fristlos kündigte. Die Rede war von Kakerlaken und Rattenkot, der vor allem das Badezimmer extrem beschädigte, so dass es sich weder betreten noch benutzen ließ. Auch der Rest der Wohnung war in einem äußert schlechten Zustand. Die Mieterin klagte gegen die fristlose Kündigung beim Amtsgericht Berlin – und das mit Erfolg. Vor dem Landgericht hatte dann der Vermieter Erfolg. Da die Mieterin keine Einsicht zeigte und bereits Schäden an der Substanz entstanden sind, die eine weitere Verschlimmerung befürchten lassen, so die Richter, ist die Kündigung ohne vorherige Abmahnung ausnahmsweise zulässig (Az.: 67 S 8/17).

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22.06.2017

Energieausweis

Wissenswertes für Immobilieneigentümer

Ist Ihr Haus energieeffizient oder ein Energiefresser? Mit dem Energieausweis haben Sie es schwarz auf weiß, wieviel Energie Ihr Haus für Warmwasser und Heizung verbraucht. Er nimmt ein Gebäude genau unter die Lupe und bewertet den Zustand der Fenster, Wände, Dach und Heizung. Der Energieausweis ist in der Regel ab Datum der Ausstellung für zehn Jahre gültig.

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15.06.2017

Vermietungsverluste absetzen

Immobilien aktuell

Das Finanzamt erkennt eine Vermietung oder Verpachtung nur dann an, wenn der Vermieter nachweislich die Absicht hat, positive Einkünfte zu erzielen. Auf lange Sicht müssen die Kosten durch die Erträge gedeckt sein. Andernfalls geht das Finanzamt von einem „Privatvergnügen“ aus. Eine Minderung des zu versteuernden Einkommens ist dann nicht möglich. Das bedeutet aber nicht, dass langjährige Verluste aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich nicht anerkannt werden.

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08.06.2017

Was Immobilienmakler ihre Kunden fragen müssen

Prävention von Geldwäsche

Immobilienmakler sind vom Gesetzgeber ausdrücklich verpflichtet, bei der Prävention und Aufdeckung von Geldwäschegeschäften mitzuwirken. So müssen sie im Rahmen der sogenannten „kundenbezogenen Sorgfaltspflichten“ bestimmte Angaben von ihren Kunden verlangen und diese auch überprüfen, bevor sie für diese tätig werden dürfen. Anderenfalls drohen Bußgelder bis zu 100.000 Euro.

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01.06.2017

Grunderwerbsteuer bei späterer Grundstücksbebauung

Immobilien aktuell

Wer ein unbebautes Grundstück erwirbt und anschließend bebauen lässt, muss damit rechnen, dass das Finanzamt die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent beträgt, nicht nur für den Grund und Boden, sondern auch für die Bauerrichtungskosten festsetzt. Schnell können so mehrere Tausend Euro an Grunderwerbsteuer anfallen, die der Käufer ursprünglich nicht eingeplant hat.

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24.05.2017

Wohngebäudeversicherung

Standard ist häufig zu wenig

Die meisten Eigenheimbesitzer in Deutschland lieben offenbar das Risiko. Diesen Verdacht legt zumindest eine Untersuchung des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft nahe. Danach haben 15 Prozent der 12,8 Millionen Haushalte, die im Eigentum leben, für ihre Immobilie keine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen. 80 Prozent der Eigentümer verfügen über keine Elementarschadenversicherung.

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17.05.2017

Haus- und Grundstückswert aufteilen

Immobilien aktuell

Wer eine Immobilie zur Kapitalanlage erwirbt, ist daran interessiert, möglichst einen hohen Teil des Kaufpreises dem Wert des Hauses zuzuordnen, da dieser die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ist. Nicht abnutzbarer Grund und Boden kann nicht abgeschrieben werden und entfaltet keine steuermindernde Wirkung. Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat Anfang März 2017 auf seinen Internetseiten eine aktuelle Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bei bebauten Grundstücken veröffentlicht. Danach ist der Kaufpreis nicht nach der Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte aufzuteilen. Die Informationen finden Sie auf den Seiten des BMF in der Rubrik Themen → Steuern → Steuerarten → ESt.

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11.05.2017

Schönheitsreparatur-Klauseln

Enge Grenzen in Formular-Mietverträgen

Vermieter verwenden häufig Formular-Mietverträge. Darin nehmen sie Schönheitsreparaturklauseln auf, die den Mieter entweder laufend und/oder bei Auszug in die Pflicht nehmen sollen. Der BGH hat in den letzten Jahren zahlreiche bisher übliche Formulierungen für unwirksam erklärt. Damit wird gleich die gesamte Klausel unwirksam, und der Mieter muss überhaupt keine Schönheitsreparaturen mehr durchführen. Lesen Sie mehr.

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04.05.2017

Heizung nach Verbrauch abrechnen

Immobilien aktuell

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes müssen Vermieter die Heizkosten nach dem tatsächlichen Verbrauch des Abrechnungsjahres berechnen (Az.: V III ZR 156/11). Die Abschlagszahlungen, die an den Energieversorger gezahlt werden, reichen als Bemessungsgrundlage nicht aus, da sie auf dem Verbrauch des Vorjahres basieren und zu Ungerechtigkeiten führen können. Die Richter argumentieren weiter, dass eine Heizkostenabrechnung auf der Grundlage von Abschlagzahlungen auch der energiepolitischen Zielsetzung der Heizkostenverordnung zuwider laufe. Falls eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht möglich ist, müsse der Verbrauch nach Auffassung der Richter notfalls mit dem Energieversorger gemeinsam geschätzt werden.

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27.04.2017

Bestellerprinzip gilt nur bei Vermietung

Wer bestellt, der bezahlt

Lange Zeit sah es so aus: der Vermieter beauftragte den Makler, der Mieter musste zahlen. Doch seit nunmehr zwei Jahren ist damit Schluss. Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz wurde neben der Mietpreisbremse auch das Bestellerprinzip bei Maklerverträgen eingeführt. Seitdem gilt: Wer bestellt, der bezahlt und zwar allein.

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18.04.2017

Das gilt auf dem Balkon

Immobilien aktuell

Auf dem Balkon könnte es so schön sein, wenn doch nur die Nachbarin von oben nicht ständig ihre Blumen gießen würden. Das dachte sich auch eine Wohnungseigentümerin. Die über ihr wohnende Nachbarin goss die Balkonpflanzen immer so stark, dass ständig das Wasser von oben auf ihren Frühstückstisch tröpfelte. Sie fühlte sich dadurch so sehr beim Kaffeetrinken gestört, dass sie vor Gericht klagte. Die Richter des Landgerichts München stellten klar, dass das Blumengießen zu der üblichen Nutzung eines Balkons gehört. Die Nachbarin darunter muss das Tropfen von oben dulden. Allerdings ist beim Blumengießen grundsätzlich darauf zu achten, dass unten niemand gestört wird. Ansonsten müssen die Blumen zu einem späteren Zeitpunkt gegossen werden (Az.: 1 S 1836/13).

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06.04.2017

Bieterverfahren bei Immobilien

Damit der Preis stimmt

Als Verkäufer einer Immobilie stehen Sie vor einer schwierigen Entscheidung: Zu welchem Preis sollen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung anbieten? Das Bieterverfahren nimmt Ihnen die Preisfindung ab. Hier erfahren Sie wie.

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30.03.2017

Streitpunkt Balkon

Immobilien aktuell

Der Balkon ist ein Teil der Wohnung. Daher dürfen Mieter ihn in aller Regel nutzen wie sie möchten. Allerdings ist dabei auf die Nachbarn Rücksicht zu nehmen. Tische, Stühle, Bänke, Sonnenschirme etc. dürfen aufgestellt werden. Es muss aber sichergestellt sein, dass die Möbel bei Sturm nicht vom Balkon geweht werden. Wer eine Markise anbringen möchte, muss vorher den Vermieter fragen. Blumentöpfe dürfen ebenfalls aufgestellt werden. Sie sind so zu stellen oder zu befestigen, dass sie auch bei Unwetter nicht vom Balkon herunterfallen. Wehen vom eigenen Balkon ständig Blüten und Blätter zum Nachbarn, muss mit Ärger rechnen – und das zu Recht. Das Gleiche gilt auch für Blumenwasser, das auf den Balkon des Nachbarn herunterfließt. Wer sich unbekleidet auf dem Balkon bewegen möchte, riskiert ebenfalls Ärger mit den Nachbarn. Es gilt, das allgemeine ästhetische Empfinden zu berücksichtigen.

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23.03.2017

Zwangsversteigerung von Immobilien

Was Käufer beachten müssen

Eine Zwangsversteigerung bietet die Möglichkeit, günstig an eine Immobilie zu kommen. Jedes Jahr werden mehr als 90.000 Immobilien in Deutschland zwangsversteigert. Allerdings hat die Zahl der Zwangsversteigerungen in den vergangenen Jahren durch die Niedrigzinsphase und den Immobilienboom leicht abgenommen. Es ist deshalb umso wichtiger, sich auf eine Zwangsversteigerung vorzubereiten, wenn man ein Schnäppchen ergattern möchte. Hier erfahren Sie, worauf Sie achten müssen.

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16.03.2017

Schönheitsreparaturen beim Auszug

Immobilien aktuell

Spätestens beim Auszug stellt sich für Mieter die Frage, ob sie die Wohnung renovieren müssen oder nicht. Das Thema Schönheitsreparaturen sorgt immer wieder für Zündstoff zwischen Vermietern und Mietern und beschäftigt seit Jahren die deutschen Gerichte. Der Bundesgerichtshof hat zu diesem Dauerbrenner zahlreiche Urteile gesprochen und dabei vielfach die Mieter gestärkt. Das bedeutet allerdings nicht, dass Mieter vorschnell auf Pinsel und Farbe verzichten müssen.

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09.03.2017

Was ist meine Immobilie wert?

Wertermittlung durch Immobilienexperten

Als Käufer oder Verkäufer einer Eigentumswohnung oder eines Hauses ist es wichtig, den Wert einer Immobilie zu kennen. Wenn Sie als Verkäufer einen zu hohen Preis ansetzen, finden Sie keinen Käufer und Ihre Immobilie wird schnell zum Ladenhüter. Bei einem zu niedrig angesetzten Preis verschenken Sie dagegen Geld. Lassen Sie sich daher von Immobilienexpertenberaten. Für die Immobilienbewertung gibt es drei Methoden.

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02.03.2017

Einbauküche über zehn Jahre abschreiben

Immobilien aktuell

Bislang konnten Vermieter beim Einbau einer neuen Einbauküche in ein Mietobjekt die Kosten für Spüle und Herd sofort als Erhaltungsaufwand geltend machen. Doch ein Vermieter aus Schleswig-Holstein wollte darüber hinaus auch für weitere Einzelmöbel wie z.B. die Unterschränke und Regale den Sofortabzug einklagen. Seiner Argumentation nach sei jedes Möbelstück einzeln zu betrachten und aufgrund des unter 410 Euro liegenden Einzelpreises als geringwertiges Wirtschaftsgut zu behandeln. Die Richter am Bundesfinanzhof teilten diese Auffassung nicht. Sie verschärften sogar den Ausgabenabzug dahingehend, dass nun sämtliche Küchengeräte, auch Spüle und Herd, in die Gesamtkosten einbezogen und einheitlich über zehn Jahre abgeschrieben werden müssen.

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23.02.2017

Betriebskostenabrechnung

Was Vermieter und Mieter beachten müssen

Die Nebenkosten von Immobilien steigen in Deutschland immer weiter an. Sie entwickeln sich allmählich zu einer zweiten Miete. Für Vermieter und Mieter ist es daher wichtig zu wissen, was genau abgerechnet werden darf.

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16.02.2017

Keine Heizung im Winter

Immobilien aktuell

Wenn die Heizung im Winter ausfällt, wird es schnell ungemütlich. Aber auch knackende Heizungen oder nicht zu regulierende Heizkörper führen zu Ärger zwischen Mietern und Vermietern. Hier lesen Sie wichtige Urteile rund um die Heizung.

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09.02.2017

Hausordnung

Was Mieter dürfen und was nicht

Die Hausordnung regelt das Zusammenleben innerhalb der Mietergemeinschaft. Im Rahmen der Hausordnung kann der Vermieter seinem Mieter bestimmte Dinge verbieten bzw. Aufgaben auftragen. Doch längst ist nicht alles rechtens und verpflichtend für den Mieter, was in der Hausordnung steht, denn es hängt davon ab, ob die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags ist oder lediglich im Treppenhaus aushängt.

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02.02.2017

Günstige Miete gefährdet Werbungskostenabzug

Immobilien aktuell

Wer eine Wohnung zu verbilligten Konditionen vermietet, riskiert eine anteilige Kürzung des Werbungskostenabzugs für das Mietobjekt. Das ist dann der Fall, wenn die Miete weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Vor allem bei nahen Angehörigen, wie zum Beispiel Kindern, werden gerne die Mieten so niedrig gehalten, dass sie knapp über der 66 Prozent-Grenze liegen. Das ist von Vorteil für beide Seiten: Der Vermieter muss weniger Mieteinnahmen versteuern bei gleichzeitiger Vollausnutzung des Werbungskostenabzugs. Der Mieter profitiert von der niedrigen Miete. Diese Vertragsgestaltung kann allerdings dann scheitern, wenn das Finanzamt die ortsübliche Miete höher ansetzt als der Vermieter. Daher sollten Sie als Mieter Ihre Wertfindung dokumentieren und dem Finanzamt auf Anfrage beweiskräftige Unterlagen vorlegen können, wie zum Beispiel Mietangebote aus dem Internet.

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26.01.2017

Bewegungsmelder

Energieeffiziente Sicherheit

Überlegen Sie, an welchen Stellen an Ihrem Haus Sie in der Regel nur kurz Licht benötigen. Sie können eine Menge Strom sparen, indem Sie diese Bereiche mit durch Bewegungsmelder gesteuerten Scheinwerfern ausstatten.

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18.01.2017

Forward-Darlehen

Günstige Baufinanzierung frühzeitig sichern

Die derzeit niedrigen Zinsen bieten privaten und betrieblichen Kreditnehmern die Chance, Finanzierungen zu günstigen Konditionen abzuschließen. Was aber, wenn Ihre bisherigen Kredite erst in einigen Jahren auslaufen oder Sie erst in den nächsten zwei bis drei Jahren Geld benötigen? Ganz einfach: Mit einem Forward Darlehen gewinnen Sie Planungssicherheit für die Zukunft und profitieren zu einem späteren Zeitpunkt von den aktuell niedrigen Zinsen.

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10.01.2017

Vorsicht vor Dachlawinen

Immobilien aktuell

Grundstückseigentümer sind nicht grundsätzlich dazu verpflichtet, besondere Maßnahmen zu ergreifen, um Dritte vor Dachlawinen zu schützen. Im beklagten Fall verlangte ein Autobesitzer vom Hauseigentümer Schadensersatz für die Beschädigungen an seinem Auto, verursacht von Schneemassen, die von dessen Dach herabfielen. Das OLG Hamm lehnte die Zahlung des Schadensersatzes mit der Begründung ab, dass es im entsprechenden Fall weder behördliche Vorschriften gibt noch besondere Umstände vorliegen, die das Anbringen von Schneeschutzgittern erfordern (Az.: 1-9 U 119/12).

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21.12.2016

Sichere Immobilien

Wohnungseinbrüche vermeiden

In der dunklen Jahreszeit haben Einbrecher Hochkonjunktur. Daher sind für Immobilieneigentümer Maßnahmen zum Schutz gegen Einbruchdiebstahl wichtig. Eine hundertprozentige Absicherung von Immobilien gibt es jedoch nicht. Aber der durchschnittliche Wohnungseinbrecher ist nach Expertenmeinungen mit seinem üblichen Einbruchswerkzeug durch richtige Sicherungen fast immer aufzuhalten.

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15.12.2016

Schneeräumen

Immobilien aktuell

Der Winter steht in den Startlöchern. Was müssen Hauseigentümer bei Schneefall beachten? In fast allen Kommunen sind sie verpflichtet, Geh- und Radwege vor dem eigenen Haus von Schnee- und Glatteis zu befreien. Auch die Wege zum Hauseingang und Parkplatz gehören dazu. In der Regel muss der freigeräumte Weg so breit sein, dass zwei Personen aneinander vorbeikommen (120-150 cm).

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08.12.2016

So finden Sie Ihren Wunschmieter

Mit Bauchgefühl und kühlem Verstand

Eigentümer, die einen Mieter für ihre Immobilie suchen, stehen vor einem Entscheidungsproblem: Wer ist der richtige Mieter? Schön wäre es, wenn man dem Bewerber „an der Nasenspitze“ ansehen könnte, ob er pünktlich zahlt, die Wohnung pfleglich behandelt und die Hausordnung beachtet. Mancher Eigentümer legt auch auf soziale und persönliche Aspekte Wert, etwa auf die Passung zu den Mitmietern oder eine sympathische Ausstrahlung. Wie finden die richtigen Vertragsparteien zueinander?

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30.11.2016

Verstopftes Rohr – wer muss zahlen?

Immobilien aktuell

Vermieter dürfen die Kosten für die Abflussverstopfung nicht automatisch auf den Mieter abwälzen. Liegt die Ursache einem vertragsgemäßen Gebrauch zugrunde, muss der Vermieter für die Reinigungskosten aufkommen. Solche Kosten gehören nach Angaben des Deutschen Mieterbundes nicht in die jährliche Betriebsabrechnung und dürfen auch nicht als „sonstige Betriebskosten“ ausgewiesen werden. Mietvertragsklauseln, die beispielsweise alle Mieter anteilig an einer entgeltlichen Reinigung der Hauptwasserleitung verpflichten, sind unwirksam. Ausnahme: die Ursache hätte durch eine korrekte Nutzung verhindert werden können. Wenn der Mieter nachweislich aus schuldhaftem Verhalten die Verstopfung verursacht hat, weil er z. B. Windeln, Katzenstreu oder ähnliche Gegenstände in die Toilette geworfen hat, dann muss er für den Schaden aufkommen und die Reinigungskosten bezahlen. Die Nachweispflicht liegt hierbei jedoch bei dem Vermieter.

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24.11.2016

Thermographie

Isolationslücken bei Häusern entdecken

Die Energiepreise werden weiter steigen. Umso wichtiger ist es für Hausbesitzer, die Energieeffizienz zu optimieren. Doch viele Immobilien verschwenden Energie, ohne dass ihre Eigentümer es auch nur ahnen. Deshalb ist es für Hausbesitzer wichtig, ihr Gebäude auf Isolationslücken zu untersuchen.

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16.11.2016

Kellernutzung „soweit verfügbar“

Immobilien aktuell

Ist im Mietvertrag die Mitnutzung eines Kellers mit dem Zusatz „soweit verfügbar“ geregelt, entsteht für den Vermieter eine Rechtssicherheit im Falle eines temporär nicht nutzbaren Kellers, beispielsweis aufgrund von Wasserschäden. Dem Mieter steht dann keine Mietminderung zu. Dies entschied das Amtsgericht Berlin-Wedding in einem ähnlichen Szenario. Das Urteil liegt dem Paragraphen § 536 Abs. 1 BGB zugrunde und stützt sich dabei insbesondere auf den im Mietvertrag eingetragenen Zusatz „soweit verfügbar“. Daraus ergibt sich, dass der Vertrag auch bei Nichtnutzbarkeit des Kellers rechtens und die vollständige Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gerbrauch weiterhin gewährleistet ist.

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10.11.2016

Welches Haus passt zu mir?

Praktische Tipps für den Immobilienkauf

Immobilienfinanzierer und Zeitschriften geben in zahlreichen Tests vermeintliche Antworten auf die Frage „Welches Haus passt zu mir?“. Welche Kriterien helfen wirklich weiter und was gehört eher in den Bereich der Spekulation?

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03.11.2016

Teppichboden oder Laminat – Streitpunkt Bodenbelag

Immobilien aktuell

Es ist nicht nur Geschmackssache, ob man sich für einen Teppich- oder Laminatboden entscheidet. Wer als Mieter den vorhandenen Bodenbelag gegen einen anderen austauschen möchte, muss seinen Vermieter fragen. Doch wie ist die Rechtslage, wenn der Vermieter den alten Teppichboden durch Laminat ersetzen möchte? Im zugrundeliegenden Fall fragte eine Mieterin ihren Vermieter, ob er den 17 Jahre alten Teppichboden durch einen neuen ersetzen könnte. Daraufhin wollte der Vermieter Laminatboden verlegen lassen. Das gefiel der Mieterin gar nicht. Der Vermieter verwies auf den Mietvertrag, in dem die Frage des Bodenbelages nicht explizit geregelt ist. Somit habe die Mieterin keinen Anspruch auf Teppichboden. Der Fall landete vor Gericht. Zu Unrecht, so entschieden die Richter. Der Vermieter darf den Teppichboden nicht gegen den Willen der Mieterin durch einen Laminatboden ersetzen. Der alte Teppichboden ist durch einen neuen Teppichboden zu ersetzen, der in der Farbe, Art und Güte dem alten ähnelt (Az.: 13 S 154/14).

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27.10.2016

Heizungscheck

Winterliche Gemütlichkeit garantiert

Die Tage werden kürzer und die Temperaturen sinken. Damit Sie es sich zuhause so richtig gemütlich machen können, ist eine funktionierende Heizungsanlage wichtig. Experten empfehlen spätestens im Herbst zu einem Funktionscheck, damit im Winter auch alles reibungslos läuft.

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19.10.2016

Mängel dürfen nicht verschwiegen werden

Immobilien aktuell

Bei Immobiliengeschäften gilt der Grundsatz, dass Mängel nicht arglistig verschwiegen werden dürfen. Andernfalls hat der Käufer das Recht, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Im verhandelten Fall hatte der Käufer ein 1938 erbautes Haus gekauft. Bei der Hausbesichtigung erklärte er gegenüber dem Verkäufer, den Keller als Lagerraum nutzen zu wollen. Dabei hatte der Verkäufer vor Vertragsabschluss verschwiegen, dass bei starkem Regen Wasser in den Keller eindringt, was bei der Besichtigung nicht zu sehen war. Die Richter erklärten den im Vertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss für ungültig, da der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hatte. Der Kläger konnte vom Kaufvertrag zurücktreten (Az.: 22 U 161/15).

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13.10.2016

Immobilienbesichtigung

Worauf Sie achten sollten

Beim ersten Besichtigungstermin klären Sie, ob die neue Immobilie generell zu Ihren Suchkriterien (z. B. Lage, Zuschnitt, Umfeld) passt und wie der bauliche Zustand und die Mängelsituation auf den ersten Blick ist. Seriöse Immobilienmakler gehen dabei offen mit den Nachteilen eines Objektes um. Denn Mängel und Nachteile hat fast jede gebrauchte Immobilie. Man muss sie nur kennen und dann im Preis angemessen berücksichtigen.

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06.10.2016

Laubbläser

Immobilien aktuell

Alle Jahre wieder greifen Grundstücksbesitzer zum Laubbläser, um nasses und glitschiges Laub vom Boden zu entfernen. Das geschieht nicht nur zur Freude der Anwohner, denn die Geräte sind sehr laut. Bei Höchstbelastung erreichen Laubbläser eine Lautstärke von bis zu 100 Dezibel, was für die Nachbarn sehr belastend sein kann. Daher regelt die Bundesimmissionsschutzverordnung (BImSchV), wann Laubbläser eingesetzt werden dürfen. Das ist werktags nur von 9 bis 13 Uhr und von 15 bis 17 Uhr. Leise Geräte, die mit einer Umweltplakette als solche gekennzeichnet sind, dürfen werktags von 7 bis 20 Uhr betrieben werden. An Sonn- und Feiertragen herrscht in jedem Fall Ruhe. Wer sich nicht daran hält, muss möglicherweise ein Bußgeld zahlen.

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29.09.2016

Richtig lüften

Energiekosten senken, Schimmelpilze vermeiden

Im Herbst, wenn die Heizsaison wieder beginnt, wird richtiges Lüften wichtig, um Energie einzusparen und Schimmelpilzbildung in der Wohnung zu vermeiden.

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22.09.2016

Neues Gesetzt zur Vergabe von Immobilienkrediten

Immobilien aktuell

Seit dem 21.3.2016 ist das „Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie“ in Kraft. Es soll einerseits den Kreditnehmer schützen. Andererseits erschwert es die Aufnahme von Immobilienkrediten, da die Banken bei der Beurteilung der Bonität des Kreditnehmers streng prüfen müssen, ob sich der Kreditnehmer den Immobilienkredit auch leisten und zurückzahlen kann. Den Kreditgebern drohen ansonsten Schadenersatzklagen. Die Beurteilung der Werthaltigkeit der zu finanzierenden Immobilie spielt nur noch eine untergeordnete Rolle bei der Bonitätsprüfung. Sie darf nicht mehr darauf gestützt werden, dass der Wert der Immobilie im Laufe der Zeit steigt. Das Kreditinstitut muss sicherstellen, dass der Kreditnehmer seinen Kredit langfristig zurückzahlen kann, ohne dass er die Immobilie zwangsweise verkaufen muss.

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16.09.2016

Grenzbebauung

Was gilt für Garage, Carport, Gartenhaus und Co?

Soweit Größe und Zuschnitt des Grundstücks es erlauben, baut man das Wohnhaus in möglichst weitem Abstand von der Grundstücksgrenze. So hält man die Nachbarn auf Distanz. Anders sieht es mit Garage, Carport, Gartenhaus und Co. aus. Da lohnt es häufig, direkt an der Grenze zu bauen, um den Platz optimal auszunutzen. Eine solche Grenzbebauung wird oft auch nachträglich geplant. Um unnötigem Streit vorzubeugen, sollten Sie über Ihr Bauvorhaben vorab mit dem Nachbarn sprechen – und wissen, in welchen Fällen Sie seine Einwilligung benötigen und wann nicht.

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09.09.2016

Aus zwei Wohnungen eine machen

Immobilien aktuell

Wohnungseigentümer haben grundsätzlich das Recht, zwei nebeneinander liegende Wohnungen durch einen Wanddurchbruch miteinander zu verbinden. Wird dabei eine tragende Wand durchgebrochen, muss sichergestellt werden, dass weder Statik noch Brandschutz beeinträchtigt werden. Mitbewohner müssen tagsüber eine vorübergehende Störung durch Baulärm und Dreck akzeptieren. (AG Karlsruhe 9 C 299/14)

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01.09.2016

Fertighaus oder Massivhaus

Vor- und Nachteile der Bauweisen

Viele Menschen träumen von den eigenen vier Wänden. Ist die Entscheidung für ein Haus getroffen, steht der Laie vor der nächsten Frage: Soll es ein Massiv- oder Fertighaus sein? Soll es aus Holz oder Stein-auf-Stein sein? Beide Bauweisen haben in Deutschland Tradition. Eine generelle Antwort, welcher Baustil der bessere ist, gibt es nicht. Bauherren bewerten die jeweiligen Vor- und Nachteile unterschiedlich.

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17.08.2016

Immobilien aus zweiter Hand

Was Sie beim Kauf von Gebrauchtimmobilien beachten sollten

Den Wunsch vom eigenen Traumhaus hegen viele. Dabei muss es gar nicht immer ein Neubau sein. Gebrauchtimmobilien sind trotz anfallender Instandsetzungskosten häufig gleichwertige Alternativen. Zudem haben sie oftmals die schöneren Lagen mit großen Grundstücken in gewachsenen Wohngegenden und Stadtnähe. Damit der Traum von den eigenen vier Wänden Wirklichkeit wird, und Sie sich lange in Ihrem neuen Zuhause wohl fühlen, sollten Sie einige wichtige Aspekte beachten.

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10.08.2016

Pavillon auf dem Balkon

Immobilien aktuell

Wer auf der Terrasse seiner Mietwohnung einen Pavillon aufstellen möchte, sollte vorher seinen Vermieter um Erlaubnis fragen. Dieses versäumten Mieter in Berlin. Sie stellten von Mai bis September einen Pavillon auf und wurden anschließend vom Vermieter verklagt, diesen abzubauen. Der Einwand, der Pavillon sei nicht mit der Mietsache fest verbunden und werde nur in den Sommermonaten aufgestellt, schlug fehl. Die Richter sehen in der Aufstellung des Pavillons einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache. Auch beeinträchtigt ein Pavillon das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes viel stärker als beispielsweise ein Sonnenschirm (Amtsgericht Spandau, Az.: 6 C 281/12).

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28.07.2016

Vermieter darf Kabelanschluss nicht einfach ändern

Immobilien aktuell

Wenn sich ein Vermieter per Mietvertrag dazu verpflichtet, Wohnungen mit Kabelanschlüssen zu versorgen, so haben die Mieter auch einen Anspruch auf diese Empfangsart. Der Vermieter kann die Anschlussart nicht einfach ändern, so das Urteil des Landgerichts Kempten (Az.: 52 S 2137/15). Im zugrundeliegenden Fall hatte eine Vermieterin den Fernseh- und Rundfunkempfang von Kabel auf Satellit umgestellt. Dies hatte zur Folge, dass die Mieter in schlechterer Qualität entweder Radio oder Fernsehen empfangen konnten. Dagegen klagten die Mieter mit Erfolg. Die Begründung, die Anlage sei technisch veraltet, reicht für eine einseitige Vertragsänderung nicht aus.

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14.07.2016

Unbekleideter Nachbar im Garten

Immobilien aktuell

Ein Hausbesitzer liebt es, regelmäßig nach dem Schwitzen in der hauseigenen Sauna nackt durch den Garten zu laufen. Trotz Beschwerden seines Nachbarn unternahm der Saunafreund weiterhin seine freizügigen Spaziergänge. Der Streit eskalierte und landete schließlich vor dem Landgericht in Dortmund. Der Nachbar gab an, dass der Anblick für ihn manchmal ein richtiger Schock sei. Doch schnell machten ihm die Richter klar, dass ein nackter Nachbar im Garten hinzunehmen ist. Es geht insbesondere um Persönlichkeits- und Eigentumsrechte. Zudem sind die Gärten durch eine hohe Hecke voneinander getrennt, so dass es sich nicht um einen öffentlichen Raum handelt.

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07.07.2016

Verteilung der Gemeinschaftskosten

Das gilt für Eigentumswohnungen

Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, muss sich, anders als ein Alleineigentümer, in manchen Belangen mit den Miteigentümern abstimmen. Vor allem aber hat er nicht nur die Kosten seines Sondereigentums zu tragen, sondern muss sich auch anteilig an den Kosten des Gemeinschaftseigentums beteiligen. Das sollte beim Erwerb und der Finanzierung der Wohnung mit einkalkuliert werden.

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23.06.2016

Grillparty

Streit mit den Nachbarn vermeiden

Sommerzeit ist Grillzeit. Und weil Grillen erst richtig gesellig wird, wenn Freunde dazu eingeladen werden, kann es schnell lauter werden und die Nachbarn stören. Nachbarschaftsstreitigkeiten sind mittlerweile alltäglich geworden. Wie viel Rücksicht die eine Partei nehmen muss bzw. wie viel Nachsicht von der anderen erwartet werden kann, klären viele Deutsche lieber vor Gericht als untereinander.

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