Immobilien-Infodienst

02.02.2018

Drohende Zahlungsunfähigkeit des Mieters

Immobilien aktuell

Wer seine Miete nicht bezahlt, erhält die Kündigung – das ist den meisten klar. Doch in einem aktuellen Fall erhielt ein Mieter, der immer seine Miete gezahlt hat, aufgrund drohender Zahlungsunfähigkeit die Kündigung von seinem Vermieter.

Der Mieter übernahm nach dem Tod seiner Lebensgefährtin an ihrer Stelle das Mietverhältnis. Er befand sich in der Ausbildung. Da die monatliche Miete 545 Euro zuzüglich 170 Euro Nebenkosten betrug, bat er den Vermieter um Zustimmung für eine Untervermietung. Statt der Zustimmung erhielt er vom Vermieter die Kündigung wegen drohender Zahlungsunfähigkeit. Vor dem Amtsgericht und dem Landgericht bekam der Vermieter Recht, da das geringe Einkommen, der fehlende Berufsabschluss und eine nicht feste Anstellung ein wichtiger Grund sind und eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen. Erst vor dem Bundesgerichtshof (BGH, Az.: VIII ZR 105/17) bekam der Mieter in allen Punkten Recht. Dabei berücksichtigten die Richter, dass der Mieter immer seine Miete gezahlt hat und mit der Untervermietung ein berechtigtes Interesse daran hat, seine finanzielle Situation zu verbessern. 

Weitere Immobilienurteile

Mieter müssen Handwerker dulden: Ein Vermieter ließ den Hausschwamm in der Wohnung des Mieters beseitigen. Während der Sanierungsarbeiten wohnte der Mieter vorübergehend im Hotel. Nach wenigen Monaten standen schon wieder Handwerker vor der Wohnungstür des Mieters. Diese konnten erst nach einer einstweiligen Verfügung in die Wohnung eintreten. Zeitgleich kündigte der Vermieter fristlos. Vier Wochen später verweigerten die Mieter wiederholt Handwerkern den Zutritt, die Renovierungsarbeiten im Keller durchführen wollten. Der Vermieter kündigte noch einmal, wogegen die Mieter klagten. Sie vertraten die Ansicht, dass zunächst geklärt werden muss, in welchem Umfang sie verpflichtet sind, Handwerker in ihrer Wohnung zu dulden. Der Fall ging bis zum BGH, der abweichend zum Landgericht Berlin ein vermieterfreundliches Urteil sprach. Danach ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Duldungspflicht zu prüfen. Ist es dem Vermieter unter Prüfung des Einzelfalles nicht mehr zuzumuten, das Mietverhältnis fortzuführen, darf er dem Mieter fristlos kündigen (Az.: BGH VIII ZR 281/13).

Bauleistungen ohne Rechnung: Für private Bauherren ist die Verlockung groß, die eine oder andere Bauleistung ganz oder teilweise ohne Rechnung erbringen zu lassen. Für den privaten Auftraggeber entfällt die Mehrwertsteuer, der Unternehmer gibt die Einnahmen nicht an und verschafft sich so einen steuerlichen  Vorteil. Doch Vorsicht: es drohen strafrechtliche Konsequenzen wegen Steuerhinterziehung. Und sollte sich anschließend erweisen, dass die Leistungen mangelhaft erbracht worden sind, entfallen die gesetzlichen Gewährleistungsansprüche, da kein Bauvertrag zustande gekommen ist. 
Im vorliegenden Fall hatte ein Bauunternehmer eine Werkleistung in Höhe von 1.800 Euro für die Verlegung von Pflastersteinen erbracht. Es wurde verabredet, keine Rechnung zu stellen. Später stellte sich heraus, dass das Pflaster mangelhaft verlegt worden ist. Die Auftraggeberin verlangte vom Bauunternehmer 6.000 Euro zur Beseitigung des Schadens. Zu Unrecht, entschieden die Richter (BGH Az.: VII ZR 6/13). Aufgrund der Nichtigkeit des Werkvertrages kann die Auftraggeberin maximal den gezahlten Werklohn zurückfordern. Der Bauunternehmer kann seinerseits aber einen Wertersatzanspruch in gleicher Höhe geltend machen. 

 

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