Immobilien-Infodienst

12.10.2018

Mietpreisbremse und Modernisierungsumlage

Was bringt die Reform?

In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt gilt seit gut drei Jahren die sog. „Mietpreisbremse“ – trotzdem steigen die Mietpreise weiter. Deshalb soll die Mietpreisbremse verschärft werden. Das sieht der Entwurf des Mietrechtsanpassungsgesetzes vor, den das Bundeskabinett am 5. September 2018 beschlossen hat. Jetzt muss nur noch der Bundestag zustimmen. Was ändert sich, wenn der Entwurf wie vorgesehen Anfang 2019 in Kraft tritt?

Die Mietpreisbremse gibt es seit dem 1. Juni 2015. Sie soll unverhältnismäßige Mietsteigerungen auf hoch nachgefragten Wohnungsmärkten bremsen, und zwar speziell bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen. Bei laufenden Mietverträgen spricht man demgegenüber von einer „Kappungsgrenze“ für Mieterhöhungen.

Mietpreisbremse von 10 % gilt im Grundsatz weiter

Konkret ist die Mietpreisbremse anzusetzen, wenn die folgenden fünf Kriterien erfüllt sind (vgl. §§ 556d-g BGB) – und das soll auch so bleiben:

  • Die Wohnung liegt in einem Gebiet, das per Rechtsverordnung der zuständigen Landesregierung als Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen ist (nach § 556d Abs. 2 BGB). Das lässt sich in der Regel gut über die Internetseiten der Stadt bzw. des örtlichen Mietervereins über das Suchwort „Mietspiegel“ recherchieren.
  • Es handelt sich um eine Bestandswohnung, d.h., eine Wohnung, die vor dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde (vs. „Neubau“ ab dem 1.10.2014).
  • Es steht eine Wiedervermietung mit einem neuen Mieter an, nachdem der Vormieter ausgezogen ist.
  • Es handelt sich nicht um erste Vermietung nach umfassender Renovierung (dafür gilt die Mietpreisbremse nicht).
  • Und: die Kaltmiete des Vormieters überschritt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht.

Treffen alle fünf Kriterien zu, so darf die Kaltmiete für die Wiedervermietung maximal 10 % über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Falls der Vormieter bereits mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete zahlte, ist die Wiedervermietung nur bis zum Preis der Vormiete zulässig. Dabei dürfen Mieterhöhungen im Zeitraum von einem Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses nicht berücksichtigt werden. Übrigens gilt die 10%-Grenze der Mietpreisbremse auch für Staffelmietverträge (§ 557a Abs. 4 BGB). Liegt zum Beispiel die zweite Mietstaffel (die erste Erhöhung) mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, so gilt die erste Staffel (Anfangsmiete bei Mietvertragsbeginn) weiter – und kann ggf. gesondert angefochten werden.

Für eine Wiedervermietung einer Bestandswohnung nach „umfassender Modernisierung“ gilt die Mietpreisbremse weiterhin nicht (§ 556f BGB). Hier ist eine Erhöhung um mehr als 10 % zulässig. Als „umfassende Modernisierung“ gilt eine, die mindestens ein Drittel eines entsprechenden Neubaus kostete und einen Standard herstellt, der mit dem einer Neubauwohnung vergleichbar ist.

Modernisierungsumlage wird herabgesetzt

Bei einer nicht „umfassenden“ Modernisierung kann die Miete unabhängig von der Mietpreisbremse wie bei laufenden Mietverhältnissen erhöht werden (§ 559 BGB). Speziell in Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, soll aber künftig die Kostenumlage einer nicht-umfassenden Modernisierung von 11 % auf 8 % abgesenkt werden. Darüber hinaus soll diese Umlage innerhalb von 6 Jahren den Betrag von 3 EUR je qm nicht überschreiten dürfen. Für kleinere Modernisierungen bis zu 10.000 EUR ist allerdings ein vereinfachtes Ankündigungs- und Berechnungsverfahren vorgesehen.

Vorvertragliche Auskunftspflicht des Vermieters soll Transparenz schaffen

Bisher hatte der Vermieter lediglich im Nachhinein einen Auskunftsanspruch zur Vormiete oder zu den Modernisierungskosten (§ 556g Abs. 3 BGB). Ansprüche auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete musste er detailliert begründen (sog. „qualifizierte Rüge“).

Der Gesetzentwurf sieht nun vor, dass der Vermieter künftig bereits vor Vertragsabschluss unaufgefordert und schriftlich alle Informationen offenlegt, die den Mietinteressenten in die Lage versetzen, die Rechtmäßigkeit des Mietpreises in Bezug zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder den Modernisierungskosten zu überprüfen. Ignoriert der Vermieter diese Transparenzregel, so soll der Mieter, der den Vertrag zu diesem erhöhten Preis unterschrieben hat, künftig die überhöhte Miete nachträglich jederzeit formlos rügen können („einfache Rüge“); danach darf er die zuviel verlangte Miete schon einmal einbehalten. Der Vermieter ist dann verpflichtet, seinerseits zu argumentieren, warum die Miethöhe rechtens ist (Beweislastumkehr).

Fazit

Bei Mietpreisen geht es immer auch um den Grundsatz „Eigentum verpflichtet“. Die Bundesregierung vertritt die Ansicht, dass die Renditedeckelung für Vermieter angemessen und verhältnismäßig ist. Aus Mietersicht erleichtert vor allem die Transparenzregel die Durchsetzung der Mietpreisbremse. Es bleibt abzuwarten, ob der Entwurf unverändert den Bundestag passiert.

 

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