Seit Jahren kennen die Immobilienpreise nur eine Richtung – steil nach oben. Im vergangenen Jahr sind die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser um 7,5 Prozent gestiegen. Und im ersten Quartal erhöhten sich die Preise nochmals um 8,4 Prozent. Angesichts der Corona-Krise wird in Medien immer wieder spekuliert, ob sich eine Immobilienblase in Deutschland entwickelt. Was bedeutet das für Immobilienbesitzer?
USA 2007
Eine der weltweit größten Immobilienblasen platzte 2007 in den USA. Ausgelöst durch Immobilienkredite, die in Zeiten niedriger Zinsen an Immobilienkäufer mit geringer Bonität ausgegeben wurden. Als die Zinsen stiegen, konnten viele Eigentümer ihre Kredite nicht mehr tilgen und waren gezwungen, ihre Immobilien zu verkaufen. Panik brach auf den Märkten aus und die Immobilienpreise sanken in den Keller. Über Spekulationsgeschäfte der Banken entwickelte sich eine weltweite Finanzkrise, die auch auf Deutschland überschwappte.
Blasenbildung erkennen
Über ein Jahrzehnt später befeuern die anhaltend niedrigen Zinsen und hohen Immobilienpreise wieder die Angst vor einer Blasenbildung. Jetzt kommt auch noch der drohende Kollaps des chinesischen Immobiliengiganten Evergrande hinzu. Die Bundesbank beruhigt und spricht nur von einer Überhitzung des Marktes. Was steckt dahinter?
Eine Immobilienblase entsteht, wenn Käufer bereit sind, für eine Immobilie einen immer höheren Preis zu zahlen, weil z. B. die Inflation steigt und Sachwerte gefragt sind. Die Nachfrage übertrifft dann das Angebot. Die Marktpreise übersteigen den inneren Wert des Gebäudes und Bodens, der sich bei vermieteten Immobilien aus dem Ertragswert ergibt. Wie eine Blase bläht sich der Markt immer weiter auf. Ist die Spitze erreicht, dann platzt die Blase und die Preise brechen ein. Die Eigentümer verkaufen aus Panik und Zwangsversteigerungen nehmen zu.
Mehr als 30 Jahreskaltmieten
Vor wenigen Jahren galt noch ein Kaufpreis von 25 Jahreskaltmieten als Orientierungsmarke für eine solide Kapitalanlage. 30 Jahreskaltmieten und mehr deuten auf eine Überhitzung des Marktes hin. Heute wird in guten Lagen häufig das 40-fache gezahlt. Während sich in den großen Topstädten die Wohnungspreise in den letzten zehn Jahren verdoppelt haben, sind die Mietpreise nur um 40 Prozent gestiegen. Das schreckt viele Interessenten nicht ab, denn ihre Investition rechnet sich, wenn sie nach zehn Jahren Haltedauer einen steuerfreien Gewinn erzielen können und Alternativen durch Minuszinsen rar sind.
Bezahlbare Einfamilienhäuser verzweifelt gesucht
Einfamilienhäuser zur Selbstnutzung sind mittlerweile für viele Normalverdiener unbezahlbar geworden. Am teuersten ist München. Laut Statista kostet dort ein freistehendes Einfamilienhaus aus dem Bestand derzeit um die 1,5 Millionen Euro. In Stuttgart müssen Hauskäufer um die 1,1 Millionen Euro hinblättern, in Hamburg um die 600.000 Euro und in Berlin im Schnitt 550.000 Euro.
Die Banken spielen noch mit. Immobilienkäufer nehmen im Durchschnitt 312.000 Euro Kredit auf. Nach Angaben des Finanzierungsvermittlers Dr. Klein waren es im letzten Jahr noch 290.000 Euro und im Jahr 2019 lag die durchschnittliche Immobilienfinanzierung bei unter 200.000 Euro. Allerdings werden die Bonitätsanforderungen der Banken immer strenger. Die alte 20-Prozent-Regel, die neben den Kaufnebenkosten ein Eigenanteil aufgebracht werden muss, erfüllen heute viele Käufer nur noch, wenn die Familien z. B. durch Schenkungen (vorgezogene Erbschaft) kräftig zuschießen. Aber Geld ist genug vorhanden. Es ist nur ungleichmäßig verteilt. Das Geldvermögen der privaten Haushalte ist im Corona-Jahr auf den Rekordwert von 7,1 Billionen Euro gestiegen.
Vor Immobilienblasen schützen
Der beste Schutz ist ein hoher Eigenkapitalanteil, eine gute Finanzierung und eine schnelle Tilgung. Ansonsten sollte die Immobilie vor dem Kauf genau geprüft werden. Aufgrund der sehr günstigen Zinsen ist eine lange Zinsbindung empfehlenswert. Die Tilgung sollte zwischen 2 bis 4 Prozent betragen, um möglichst schnell schuldenfrei zu werden.