Das Mietspiegelrecht wird reformiert. Damit möchte die Regierung Mieter vor zu hohen Mieten schützen. Gemeinden ab 50.000 Einwohner müssen zukünftig einen Mietspiegel aufstellen. Vermieter und Mieter haben eine Auskunftspflicht zu Merkmalen und Miete der Wohnung.
80 Großstädte ohne Mietspiegel
Mietspiegel sind ein wichtiges Instrument, um die ortsübliche Miete ermitteln zu können. Sie zeigen je nach Stadtbezirk, Lage, Alter, Qualität der Ausstattung und Zustand an, wie hoch die ortsüblichen Mieten im Durchschnitt sind.
Von den 200 größten Städten, haben nur 120 einen Mietspiegel. In 80 Großstädten, darunter auch z. B. Bremen, gibt es keinen Mietspiegel. Das wird sich mit der Mietspiegel-Reform zum 01.07.2022 ändern.
Zwei Arten von Mietspiegeln
Der einfache Mietspiegel wird vor allem von kleineren Städten und Kommunen angewendet. Die Gemeinden ermitteln mit den einschlägigen Interessengruppen wie Eigentümer, Mieter- und Vermieterverbände, Immobilienmakler etc. das ortsübliche Mietniveau und stellen den Mietspiegel in regelmäßigen Intervallen auf.
Genauer ist der qualifizierte Mietspiegel. Hier fragen die Kommunen die Mieten mit repräsentativen Stichproben ab. Ein aufwändiges Verfahren, weshalb viele Städte, wie auch beispielsweise die Stadt Köln, darauf verzichten und sich lieber untereinander einigen.
Viel Streit
Mietstreitigkeiten belasten die Gerichte sehr stark. Eine Reform des Mietspiegelrechts ist notwendig, da in der Vergangenheit viele Mietspiegel von den Richtern angezweifelt wurden. Häufig ging es um die Frage, ob sie nach anerkannten Grundsätzen aufgestellt wurden. Darüber hinaus möchte die Bundesregierung mit der Reform die Mietpreisbremse besser durchsetzen, indem nun alle Städte und Gemeinden ab 50.000 Einwohner einen Mietpreisspiegel aufstellen müssen. Die Reform umfasst auch eine Auskunftspflicht für Mieter und Vermieter. Sie müssen Auskunft über die Mieter und Merkmale der Wohnung geben, wenn sie dazu aufgefordert werden. Damit soll auch die Qualität und Aussagekraft der Mietspiegel steigen.
Politikum
Viele Mietspiegel weisen niedrige Mieten aus und haben mit der Realität wenig zu tun. So ist z. B. in München die Differenz zwischen der aktuellen Marktmiete und dem Mietpreisspiegel besonders hoch. Den Gemeinden sind hohe Mieten ein Dorn im Auge. Hohe Mietspiegel sind ein Indiz für knappen Wohnraum und Versäumnisse im Wohnungsbau. Zudem sind Sozialleistungen wie Wohnungsgeld an den Mietspiegel geknüpft. Je höher das Mietniveau, desto mehr steigen die Kosten für das Wohngeld.
Strenge Vorschriften
Mietspiegel sind für Vermieter eine wichtige Basis, um Mieten festzusetzen oder zu erhöhen. Neue Mieten dürfen maximal zehn Prozent über dem Mietpreisspiegel liegen. Mieten, die vor der Mietpreisbremse festgelegt wurden und über dem Mietpreisspiegel liegen, sind zulässig. Bei Erstvermietung von Neubauwohnungen greift die Mietpreisbremse nicht. Eine Mieterhöhung ist hier nur dann zulässig, wenn das Mietniveau entsprechend steigt. Vermieter, die sich nicht daranhalten, müssen damit rechnen, dass ihre Mieter vor Gericht ziehen und die Gerichte die Mieterhöhungen kippen.
Auswege aus der Mietpreisbremse
Viele Vermieter suchen aufgrund der zunehmenden Regulierung nach Auswegen aus der Mietpreisbremse. Einige schließen Indexmietverträge ab und knüpfen die Mieterhöhungen an die Inflationsentwicklung – eine nicht ganz schlechte Lösung, angesichts der steigenden Geldentwertung. Wer seine Immobilie umfangreich saniert, muss bei der Erstvermietung nach der Sanierung die Mietpreisbremse nicht beachten. Es fällt auch auf, dass immer mehr Vermieter ihre Wohnung „aufmöbeln“. Zwar gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen, allerdings ist die Vergleichbarkeit schwierig und die Regelungen bieten viel Spielraum.