Die Bundesregierung hat jüngst über einige zentrale Neuerungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) entschieden, die auch Nichtwohnimmobilien betreffen. In den Medien überwiegt aber derzeit noch die Diskussion über die Folgen der beschlossenen Abkehr von Gas- und Ölheizungen für Privatpersonen. Das Gesetz muss jetzt noch durch den Bundestag und Bundesrat. Die FDP hat bereits Nachbesserungen verlangt. Dazu mag es kommen. An der großen Linie wird sich vermutlich aber nicht viel ändern. Was bedeutet das für den Mittelstand?
Anwendungsbereich des GEG
Das Gebäudeenergiegesetz gilt prinzipiell auch für Nichtwohnimmobilien. Dazu gehören neben Hochbauten der öffentlichen Hand auch Betriebs- und Bürogebäude. Hotels, Restaurants, Einzelhandelsflächen und Lagerhallen zählen dann auch dazu. Das ist vor allem für Eigentümer von älteren gewerblichen Bestandsgebäuden brisant. Denn in den Innenstädten stehen immer mehr Ladenflächen leer, weil der Online-Handel wächst. Auch die Nachfrage nach älteren Büroimmobilien sinkt, weil Unternehmen durch großzügige Homeoffice-Regelungen weniger Büroflächen benötigen und dann lieber in neue moderne Büros ziehen, die schon den gesetzlichen Vorgaben entsprechen und bei den Mitarbeitern durch Nachhaltigkeit punkten. Angesichts des Fachkräftemangels ist das ein zentrales Argument.
Ausnahmen im gewerblichen Bereich
Ausgenommen vom Gebäudeenergiegesetz sind gemäß § 2 folgende Nichtwohnimmobilien: Stallanlagen, unterirdische Bauten, langanhaltend offene Gebäude, technische Produktionsanlagen, Gewächshäuser, Traglufthallen und Zelte. Es ist zu erwarten, dass nun die Lobbyverbände versuchen, für ihre Branchen weitere Ausnahmeregelungen durchzusetzen. So hat Bundesgesundheitsminister Karl Lauterbach bereits Ausnahmen für Krankenhäuser, Pflegeheime und andere Gesundheitsdienste gefordert.
Kosten und Investitionen
Nach der vom Bundeskabinett verabschiedeten und zum 1.1.2024 gültigen GEG-Novelle müssen auch Eigentümer von den betroffenen Nichtwohnimmobilien aktiv werden, wenn die bestehende Gas- und Ölheizung mit Standard-und Konstanttemperaturkessel 30 Jahre alt ist oder vorher kaputt geht (hierfür gibt es Übergangsfristen). Spätestens zum 1.1.2045 ist Schluss mit fossilen Heizungen. Gefordert sind nun Heizungen, die zu mindestens 65 Prozent aus Erneuerbaren Energien betrieben werden.
Wärmepumpen in Kombination mit eigener Photovoltaik-Anlage sind dabei die politischen Favoriten. Die Umsetzung dieser Niedrigtemperaturlösung erfordert dann meist auch eine Fußbodenheizung oder größere Heizkörper sowie gut gedämmte Gebäude. Erlaubt sind weiterhin Heizungen, die mit Biomasse (z. B. Holzpellets), Biogas, Wasserstoff oder als Gas-Wasserstoff-Hybrid (H2-Ready) laufen. Fernwärme und Stromheizungen (bei gut gedämmten Gebäuden) sind auch möglich.
Nun könnten viele auf die Idee kommen, schnell noch 2023 eine neue Gas- oder Ölheizung einzubauen, um dann noch 22 Jahre Ruhe zu haben. Doch das könnte noch teurer werden, wenn die Gaspreise 2027 z. B. durch Neuregelungen bei CO2-Zertifikaten oder geopolitisch induzierten Knappheiten steigen. Frühzeitige Investitionen im Sinne des GEG sind daher zu empfehlen. Denn bei nicht nachhaltigen Lösungen wird sich der Wert der Gewerbeimmobilie zwangsläufig reduzieren.