Für Millionen Beschäftigte ist das häusliche Arbeitszimmer seit zwei Jahren der einzige Arbeitsplatz. Auch viele Selbstständige prüfen, ob sie statt in einem teuren Büro lieber in den eigenen vier Wänden arbeiten möchten. Doch kann die Mietwohnung einfach so dauerhaft zum Arbeitsplatz umfunktioniert und zweckentfremdet werden?
Erlaubnis des Vermieters einholen
Grundsätzlich darf der Mieter die Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken nutzen. Im Bedarfsfall muss er für die gewerbliche Nutzung die Erlaubnis des Vermieters einholen. Im Einzelfall hat der Mieter Anspruch auf Erlaubnis. Es kommt dabei auf den Umfang der gewerblichen Mutzung an und darauf, ob die gewerbliche Nutzung den Wohnzweck übersteigt. Entscheidend ist auch, inwieweit die Tätigkeit nach außen hin sichtbar ist und ob die übrigen Mitbewohner dadurch beeinträchtigt werden.
Störfaktoren
Der Vermieter hat keine Erlaubsnispflicht, wenn nachstehende Störfaktoren vorliegen:
- regelmäßiger Publikumsverkehr,
- regelmäßige und umfangreiche Warenlieferungen,
- Beschäftigung von Mitarbeitern in der Wohnung.
Der Vermieter kann die Wohnung fristlos kündigen, wenn die gewerbliche Nutzung überwiegt oder der Mieter trotz Abmahnung seine Tätigkeit fortsetzt. Um dies zu verhindern, sollten Vermieter und Mieter vertraglich die Vorgaben für die teilgewerbliche Nutzung festhalten. In der Regel ist reines Arbeiten am Computer oder eine schriftstellerische Tätigkeit ohne Kundenverkehr, die nach außen nicht sichtbar ist, zulässig.
Homeoffice in der Eigentumswohnung
Wer seine Eigentumswohnung teilgewerblich nutzen möchte, muss die Regelungen in der Teilungserklärung berücksichtigen. Danach kann die Zustimmung des Verwalters oder der Eigentümergemeinschaft erforderlich sein. Allgemein anerkannt ist jedoch, dass eine teilgewerbliche Nutzung dann möglich ist, soweit sie nicht mehr stört als eine Nutzung zu Wohnzwecken. In diesen Fällen muss die Zustimmung erteilt werden.
Bauordnung beachten
Neben den Vorgaben des Vermieters oder der Miteigentümer sind insbesondere auch baurechtliche Bedingungen des jeweiligen Wohngebiets zu beachten. Sie geben u. a. die Nutzung eines Gebäudes vor. Klärungsbedarf gibt es dann, wenn die Wohnung (Haus oder Etagenwohnung) in einem Wohngebiet liegt, in dem die Nutzung für die berufliche Tätigkeit baurechtlich eingeschränkt ist. Das betrifft die „allgemeinen Wohngebiete“ sowie die „reinen Wohngebiete“.
Allgemeines Wohngebiet
Das sind Gebiete, die „vorwiegend“ dem Wohnen dienen. Eine teilgewerbliche Nutzung ist oftmals möglich und muss beim Bauamt der Kommune angemeldet werden. Ein Arbeitsplatz im Homeoffice wird sicherlich möglich sein, ebenso ein nicht störender Handwerksbetrieb, ein verarbeitendes Unternehmen eher nicht. Bei der Genehmigung wird insbesondere geprüft, ob eine Störung der Nachbarschaft durch Kunden- oder Angestelltenverkehr zu erwarten ist.
Wird lediglich ein Arbeitszimmer innerhalb der Wohnung genutzt und macht sich die Tätigkeit in der Nachbarschaft nicht bemerkbar, reicht in einigen Gemeinden die einfache Anzeige beim Bauamt bzw. Bauordnungsamt aus.
Reines Wohngebiet
In einem „reinen Wohngebiet“ gelten besonders hohe Schutzvorschriften. Jegliche Nutzung ist verboten, die sich störend auf die Nachbarschaft auswirkt. Ausnahmen gelten für kleine Läden oder Handwerksbetriebe, soweit diese zur Deckung des täglichen Bedarfs der Bewohner des Gebietes dienen und eine Störung der Nachbarschaft ausschließen. Allerdings gibt es auch hier wieder erhebliche Regelungsspielräume für die Kommunen.